Как продать квартиру купленную в ипотеку Сбербанка

Операции с ипотекой

Как продать квартиру в ипотеку Сбербанка — частый вопрос среди заемщиков, решивших продать заложенную недвижимость. Чтобы избежать типичных ошибок, юристы рекомендуют изучить действующее законодательство. Все обязанности и права участников ипотечной сделки изложены в ст. 301 ГК РФ и ст. 102 Федерального закона Российской Федерации. При оформлении ипотеки накладывается обременение на жилую площадь, поэтому продать квартиру можно будет только после получения разрешения руководства Сбербанка.

Содержание
  1. Можно ли продать квартиру в ипотеке
  2. Законно ли это
  3. Юридические нюансы продажи ипотечной недвижимости
  4. Отношение банковской организации к продаже ипотечной недвижимости
  5. Нужно ли согласовывать продажу ипотечного жилья с банком
  6. Как получить разрешение на продажу жилья с непогашенной ипотекой
  7. Что делать, если банк не дает согласия на продажу ипотечной недвижимости
  8. Риски
  9. Риски для продавца
  10. Риски для покупателя
  11. Как продать квартиру с ипотекой по шагам: три пути
  12. Продажа квартиры за наличные
  13. Продажа квартиры в ипотеку другого банка
  14. Продажа квартиры с участием Сбербанка
  15. Нюансы продажи жилья с обременением
  16. По программе «Военная ипотека»
  17. По программе «Ипотека плюс материнский капитал»
  18. При наличии несовершеннолетних
  19. При разводе
  20. Если планируется новая покупка жилья в ипотеку
  21. Особенности юридического оформления
  22. Список документов
  23. Порядок проведения сделки
  24. Шаг первый. Поиск покупателя
  25. Шаг второй. Предварительный договор
  26. Шаг третий. Расписка
  27. Какую информацию нужно указать
  28. Шаг четвертый. Снятие обременения
  29. Шаг пятый. Договор купли-продажи и полная оплата
  30. Шаг шестой. Регистрация сделки и передача квартиры

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Не все заемщики знают, что могут продать квартиру в ипотеку, так как у Сбербанка есть несколько видов сделок, которые банк запретил. Но спрос каждого клиента рассматривается сотрудниками Сбербанка в индивидуальном порядке, благодаря чему появляется возможность продать жилую недвижимость, руководствуясь нормами законодательства.

Если вам необходимо продать квартиру, купленную в ипотеку, необходимо учитывать, что до последнего платежа по кредиту недвижимость будет находиться в собственности финансовой компании. Это связано с тем, что при оформлении кредита объект используется в качестве залога. Залог будет снят только после того, как будет выплачена полная сумма долга. Сотрудники финансовой компании всегда смогут прояснить спорные моменты по поводу возможности продажи квартиры в ипотеку Сбербанка. Посоветуют, как правильно продать жилплощадь, чтобы это было законно.

Управляющий банка должен быть проинформирован о причине, по которой клиент решил продать квартиру, находящуюся в ипотеке. Чаще всего такое решение принимается на фоне развода, поскольку при официальном прекращении отношений внесение выплат по кредиту может превратиться в непосильную ношу для одной из сторон. Возможны и другие причины, но все ключевые моменты нужно обсуждать с представителем Сбербанка.

Законно ли это

В соответствии с действующим законодательством России каждый имеет право продать свою жилую площадь, которая находится в ипотеке. Но государство предлагает финансовым компаниям возможность, даже по незначительной причине, отказать клиентам, решившим продать свой дом. Есть два законодательных акта: Гражданский кодекс и Федеральный закон №. 102. Они используются для регулирования отношений между кредитором и заемщиком, а также между покупателем и продавцом. Федеральный закон № 102 устанавливает способы отчуждения, ограничения, а также последствия перехода права собственности на закладные квадратные метры.

Статья 334 Гражданского кодекса описывает понятие залога и обязательств перед банком и его клиентами. А весь седьмой абзац ГК РФ посвящен тому, как продать недвижимость в ипотеку.

Юридические нюансы продажи ипотечной недвижимости

Не многие горожане готовы покупать в банке квартиру в залоге. Решиться на такой шаг можно только за счет удешевления изделия. Но прежде чем заключить договор, необходимо изучить основные моменты договора купли-продажи ипотечного жилья. Чтобы продать квартиру в ипотеку, заемщику необходимо подать письменное заявление в ближайшее отделение Сбербанка. В вопросе указывается веская причина, по которой необходимо продать недвижимость.

Федеральный закон № 102 «Об ипотеке» устанавливает, что заемщики могут использовать приобретенную в ипотеку квартиру по своему усмотрению, но ее можно отчуждать (продавать, сдавать в аренду) только с согласия кредитора. В случае несоблюдения требований, установленных законом, клиент будет обвинен в нарушении условий, изложенных в кредитном договоре. При соблюдении всех требований продавец может рассчитывать на успешную транзакцию.

Отношение банковской организации к продаже ипотечной недвижимости

Для того, чтобы банк разрешил заемщику продать квартиру, необходимо указать в заявлении причину такого решения. К уважительным относятся снижение заработной платы, а также увольнение с постоянной работы. Руководство Сбербанка может разрешить заемщику продать квартиру в ипотеку по ряду других причин, в том числе:

  1. Утрата трудоспособности. Заемщик может обратиться в госорганы, которые помогут продать жилплощадь.
  2. Переезд на новое место жительства.
  3. Необходимость увеличения жилплощади (замужество, рождение детей).

В большинстве случаев Сбербанк разрешает заемщику продать заложенную квартиру, но только при условии, что клиент соберет всю необходимую документацию, а также объяснит причины запланированного действия. Финансовая компания поможет вам составить договор купли-продажи и найти покупателя.

С 2012 года действует закон, запрещающий банкам взимать дополнительную комиссию за досрочное погашение ипотечной ссуды.

Нужно ли согласовывать продажу ипотечного жилья с банком

продать ипотечную недвижимость можно только после предварительного согласования со специалистами банка, в котором был выдан кредит. В категорию исключений входят только те ситуации, когда заемщик полностью погасил задолженность. Если в текущем кредитном соглашении содержится пункт, согласно которому клиент может продать объект в качестве залога, финансовая компания не может запретить сделку купли-продажи. В других ситуациях все зависит от того, почему заемщик хочет продать дом. Кредитор имеет право отказать заемщику в связи с потерей ожидаемой финансовой прибыли от выплаты процентов.

Как получить разрешение на продажу жилья с непогашенной ипотекой

Для продажи квартиры в ипотеку заемщику необходимо предоставить банку обоснованные аргументы в пользу операции купли-продажи, а также согласовать стоимость объекта с кредитором. Сбербанк заинтересован в получении его денег. Если руководство банка устраивает условия, на которых заемщик продаст недвижимость, причин для отказа нет. Заемщик может продать квартиру не только самостоятельно, но и с помощью Сбербанка, а также через агента по недвижимости.

Чтобы повысить шансы на получение авторизации в банке, заемщику необходимо найти клиента, готового купить недвижимость за наличные или взять ипотечный кредит в Сбербанке.

Что делать, если банк не дает согласия на продажу ипотечной недвижимости

Не во всех случаях банк разрешает заемщику продать квадратные метры, приобретенные в кредит. Чаще всего это связано с отсутствием веских причин для совершения сделки купли-продажи и невыполнением покупателем установленных требований. Заемщик может попытаться продать объект без привлечения банка. Схема действий следующая:

  1. Найдите покупателя сами и договоритесь с ним, чтобы нужная сумма была выплачена наличными.
  2. Получите разницу через мобильный в отделении Сбербанка.
  3. Подождите, пока в квартире не убран весь беспорядок.
  4. Заключите официальный договор купли-продажи.

Вы можете воспользоваться этим вариантом, но найти покупателя на заложенную недвижимость будет сложно. Под угрозой находится не только покупатель, но и продавец, поскольку могут быть совершены мошеннические действия. Вы можете попытаться занять недостающую сумму у семьи и друзей, чтобы выплатить долг и продать недвижимость, как настоящий владелец.

Риски

Сбербанк предоставляет гражданам кредиты по разным программам. По этой причине при оформлении ипотечного кредита существует множество различных нюансов и рисков. Если заемщик состоит в официальном браке, оба супруга автоматически становятся созаемщиками при покупке квартиры в ипотеку. Если необходимо продать недвижимость из-за неплатежеспособности заемщика, все обязательства по выплате долга будут переданы законному супругу.

Риски для продавца

Если заемщик решит продать квартиру, которая находится в ипотеке, он рискует только в том случае, если сделка будет заключена через неплатежеспособную финансовую компанию. Вероятность негативного исхода событий практически исключена, поскольку продающая сторона практически не принимает на себя никаких рисков при заключении договора купли-продажи. Чтобы не возникало сомнений в честности оппонентов, необходимо заручиться поддержкой агентов по недвижимости, банковских служащих или кредитного поверенного.

Тем гражданам, которые решили продать квартиру под ипотеку, стоит учесть следующие риски:

  1. Пустая трата времени. Процесс покупки и продажи недвижимости занимает больше времени, чем обычно. Переговоры с банком могут длиться от 2 дней до 3 месяцев. Если покупателю срочно нужен дом, он может передумать покупать квартиру в ипотеку, несмотря на купон на скидку.
  2. Потеря сбережений из-за банковских комиссий и штрафов. Прежде чем принять решение о продаже квартиры, необходимо внимательно изучить все пункты договора.

Ситуация может усложниться, если вам придется продать одну недвижимость и одновременно купить другую. Продавец второй квартиры также участвует в разбирательстве и имеет право требовать исполнения договора.

Риски для покупателя

Все операции по купле-продаже недвижимости сопряжены с риском. Если третьим лицом в процедуре является финансовая компания, а выставленный на продажу объект имеет обременения, риски значительно возрастают. Покупатели часто сталкиваются с неожиданными ситуациями. К основным рискам можно отнести следующие факторы:

  1. Заемщик может намеренно отложить процесс освобождения от привязки к собственности, которую он хочет продать.
  2. После внесения покупателем залога на погашение ипотечной задолженности в Сбербанке продавец может отказаться от продажи объекта.
  3. Продавец может отказать в регистрации собственности на имя покупателя.

Юристы советуют покупателям быть осторожными, чтобы не спешить отдавать свои сбережения, не получив четких гарантий того, что продавец действительно хочет продать квартиру.

Как продать квартиру с ипотекой по шагам: три пути

Чтобы избежать типичных ошибок, юристы советуют разобраться в нюансах трех доступных и распространенных вариантов, благодаря которым можно продать квартиру в ипотеку. Заемщик самостоятельно выбирает тот способ операции купли-продажи, который ему подходит.

Продажа квартиры за наличные

Для этого метода характерен наличный расчет. Чтобы продать ипотечную квартиру, вам необходимо выполнить несколько простых шагов:

  1. Заемщик заранее уведомляет кредитора о том, что желает продать заложенное имущество.
  2. Вам необходимо найти покупателя, который согласен купить квартиру по ипотеке, и заключить с ним официальный договор купли-продажи.
  3. Покупатель вносит свои деньги в счет погашения долга предыдущего владельца недвижимости в Сбербанке, а оставшуюся часть передает заемщику.
  4. После заключения кредитного договора в квартире убирается беспорядок.

Кроме того, участникам сделки по их желанию могут быть выданы справки на оригинальном бланке Сбербанка о снятии обременения с объекта и отсутствии ссудной задолженности.

Продажа квартиры в ипотеку другого банка

Те сделки, которыми занимается Сбербанк по продаже квартиры, а покупатель хочет оформить аналогичный кредит в другом банке на ее покупку, встречаются с каждым днем ​​все чаще. Но для завершения сделки у покупателя должен быть хороший запас финансирования, чтобы покрыть весь долг продавца перед Сбербанком. В противном случае финансовая компания не позволит вам продать объект.

Если есть покупатель, то заложенное имущество можно продать поэтапно:

  1. Заключите предварительный договор купли-продажи с указанием суммы депозита, а также порядка и условий сделки.
  2. Покупатель должен погасить ссуду от имени продавца.
  3. Взысканный актив освобожден от обременений.
  4. Получите новое название.
  5. Собрать и передать определенный пакет документов в новый банк для оформления ипотеки.

После того, как все шаги пройдены, остается подписать кредитный договор и зарегистрировать договор в МФЦ.

Продажа квартиры с участием Сбербанка

Если покупатель квартиры планирует оформить ипотечный кредит в Сбербанке, это значительно упростит сделку. Эксперт финансовой компании зафиксирует объект залога от продавца к покупателю, но по выбранной ипотечной программе. С помощью этого варианта вы можете продать заложенную недвижимость по следующей схеме:

  1. Покупатель должен оформить ипотеку с указанием того, что будет выкуплена определенная недвижимость, чем занимается Сбербанк.
  2. Дождитесь одобрения кредитора, чтобы завершить сделку.
  3. Покупатель платит продавцу первый взнос. Сбербанк закрывает кредит и выдает новую ипотеку покупателю квартиры.
  4. Ограничения сняты, и на заложенное имущество введены новые залоговые права.

продать ипотечную недвижимость с участием Сбербанка в короткие сроки можно, если заручиться поддержкой юриста, который поможет разобраться во всех нюансах.

Нюансы продажи жилья с обременением

Заемщики могут продать ипотечную квартиру, так как это разрешено на законодательном уровне. Но в некоторых случаях есть нюансы, которые необходимо учитывать.

По программе «Военная ипотека»

Согласно действующему договору, до полного погашения долга квартира будет передана в залог финансовой компании и государству. Продать объект можно, но только после выплаты долга или после передачи прав вместе с долговыми обязательствами третьему лицу без предварительного снятия залогового права. Купить квартиру может любой желающий.

По программе «Ипотека плюс материнский капитал»

продать квартиру, купленную на материнский капитал, довольно проблематично. Горожане могут столкнуться с несколькими трудностями:

  1. продать квартиру можно только в случае покупки новой недвижимости или вырученных средств на строительство дома.
  2. необходимо убедить органы опеки и попечительства, что права несовершеннолетних членов семьи в будущем нарушаться не будут.

Владелец квартиры после получения согласия Сбербанка и органов охраны должен найти покупателя и заключить договор купли-продажи. Необходимо получить залог, который будет соответствовать размеру задолженности по кредиту. Осталось снять ограничения с объекта недвижимости и получить остаток от покупателя.

Если заемщик решил продать недвижимость, но получил отказ органов опеки и попечительства, он не сможет обжаловать этот приговор даже в суде.

При наличии несовершеннолетних

Если один из собственников квартиры является несовершеннолетним гражданином, продать квартиру можно будет только с письменного разрешения органов охраны. Уполномоченное лицо должно лично убедиться, что будущие условия жизни ребенка соответствуют установленным санитарно-техническим нормам. Сотрудники органов опеки и попечительства выезжают по адресам старых и новых квартир, после чего составляют акт.

Если в сделке участвуют дети, такая покупка представляет собой риск для покупателя. В дальнейшем истец сможет доказать в суде, что права детей были нарушены.

При разводе

Легально продать ипотечную недвижимость при оформлении расторжения брака несложно, но для начала нужно сообщить Сбербанку о своем намерении. Если вещь была оформлена в кредит до свадьбы, то имущество и кредитные обязательства принадлежат только заемщику. Если в квартире прописан второй супруг, он может потребовать компенсацию, равную половине денег, потраченных на погашение долга во время брака.

Если планируется новая покупка жилья в ипотеку

Суть этой процедуры в том, что заемщик может продать свою недвижимость и погасить всю задолженность. Оставшиеся средства используются в качестве первого взноса по новому займу.

Особенности юридического оформления

Продажа и покупка квартиры по ипотеке — задача непростая, сопряженная с некоторыми трудностями и рисками. Чтобы обезопасить себя от неоправданных финансовых затрат, юристы рекомендуют открыть кредитный счет (если оплата не наличными) или воспользоваться ячейками банка (если покупка квартиры производится наличными).

Список документов

Продать ипотечное жилье другому гражданину можно будет после оформления всех необходимых документов. Список ценных бумаг уточняется в ближайшем офисе Сбербанка. В стандартный перечень входят:

  1. Технические и кадастровые документы на недвижимость, приобретаемую в рамках ипотечной программы. Если они были выпущены более 5 лет назад, заемщик может снова подать заявку на их получение.
  2. Паспорта продавца и покупателя квартиры.
  3. Отчет аккредитованного оценщика недвижимости.
  4. Официальная справка Росреестра, подтверждающая право собственности.
  5. Документ ЖЭК, необходимый для подтверждения отсутствия граждан с диагностированными психологическими заболеваниями, зарегистрированных в квартире, а также отбывающих наказание в исправительном учреждении.

Этот список документов стандартный. Вы можете узнать весь перечень ценных бумаг, требуемый менеджером Сбербанка.

Порядок проведения сделки

Менеджеры службы Сбербанка помогут гражданам разобраться, как продать квартиру в ипотеку. Специалисты подбирают подходящие варианты с учетом индивидуальных особенностей сложившейся ситуации. Пошаговые инструкции от сотрудников банка помогают избежать типичных ошибок.

Шаг первый. Поиск покупателя

Объявление, которое должно появиться в самых популярных базах недвижимости в Интернете, например Avito, CIAN, Яндекс.Недвижимость, поможет ускорить поиск покупателя. Цена на недвижимость сразу снижается со скидкой 11-16%, указывая в тексте объявления, что жилье находится в ипотеке Сбербанка.

Если заемщик не намерен самостоятельно управлять рекламой, можно обратиться в агентство недвижимости. Юристы рекомендуют использовать оба варианта одновременно, но к поиску агента по недвижимости нужно подходить осторожно, чтобы исключить все риски.

Шаг второй. Предварительный договор

Как только покупатель найден, необходимо заключить с ним предварительный договор купли-продажи и получить первоначальный взнос. Документ составлен с целью подтверждения серьезности намерений одной и второй стороны, а также юридического установления их обязательств. Граждане должны понимать, что составленный предварительный договор имеет такую ​​же юридическую силу, что и обычная денежно-кредитная политика. Документ должен содержать следующую информацию:

  1. Персональные данные продавца / покупателя недвижимости.
  2. Паспортные данные покупателя и продавца.
  3. Дата совершения сделки и подпись обеими сторонами основного договора.

Если одна из сторон не выполняет обязательства по контракту, другая сторона может потребовать материальную компенсацию финансовых затрат, понесенных при подготовке к сделке купли-продажи.

Шаг третий. Расписка

Покупатель ипотечной квартиры обязуется выплатить Сбербанку всю сумму долга, которую продавец квадратных метров не успел погасить. Квитанция оформляется по стандартной схеме.

Какую информацию нужно указать

При внесении залога необходимо оформить квитанцию, которая сможет подтвердить получение вами аванса от покупателя. Документ должен содержать следующую информацию:

  1. Персональные данные и регистрационные адреса контрагентов.
  2. Сумма депозита.
  3. Адрес, где находится продаваемая квартира.
  4. Время, дата подписания квитанции.

Также граждане могут заверить квитанцию ​​о внесении первоначального взноса за квартиру по ипотеке у нотариуса. После подписания денежно-кредитной политики и получения квитанции заемщик должен лично обратиться в оценочную компанию, аккредитованную Сбербанком. Официальный отчет об оценке квартиры отправляется в финансовую компанию вместе с другими документами, описывающими объект недвижимости. На следующем этапе сделки купли-продажи подписывается договор, по которому дом может быть продан за счет заемных средств. После этого остается подготовить пакет документов для оформления ипотеки в Росреестре.

Шаг четвертый. Снятие обременения

В случае ипотечного кредита квартира, приобретенная на средства финансовой компании, остается собственностью кредитора. До тех пор, пока заемщик не выплатит полную сумму долга, жилая площадь будет передана в залог банку, выдавшему ссуду. После погашения долга залогодатель имеет право снять начисления с заложенного недвижимого имущества — погасить запись об ипотеке в базе данных ЕГР. Собственнику квадратных метров выдается новое свидетельство или официальная выписка из ЕГР, не содержащая отметки о наличии обременений.

Сотрудники Сбербанка должны связаться с заемщиком в течение 3 дней с даты погашения ипотечной ссуды, чтобы согласовать дальнейшие действия по снятию залога. В противном случае заемщик может самостоятельно позвонить в Сбербанк или подать заявку в письменной форме, отправив электронное письмо.

Шаг пятый. Договор купли-продажи и полная оплата

Остаток средств необходимо хранить в сейфе до получения ипотеки от Сбербанка и снятия обременения. Впоследствии заключается обычный договор купли-продажи и производится полная оплата. Деньги из сейфа поступают продавцу квартиры.

Шаг шестой. Регистрация сделки и передача квартиры

Успешная сделка купли-продажи после заключения договора должна быть зарегистрирована в Росреестре. Для этого гражданам необходимо обратиться в МФЦ с договором купли-продажи, ипотекой и паспортом. За оказание услуги вам придется заплатить 2000 рублей. После регистрации нужно подождать от 5 до 12 рабочих дней. По истечении этого времени сделка будет официально зарегистрирована в USRN.

После выполнения всех описанных действий квартира будет передана в пользование покупателю. Передача жилья часто оформляется подписанием передаточного акта.

Оцените статью